沙巴体育网站

江苏常弘沙巴体育网站律师事务所

追求优质左券 创造满意客户

江苏常弘沙巴体育网站律师事务所

追求优质左券 创造满意客户

案例展示
case
售房廣告引起的糾紛
作者:admin 時間:2016-03-245次浏覽

售房廣告引起的糾紛

陳凱、焦業路  沙巴体育网站律师/文

案情簡介:

2013年6月20日某業主與某房産開發公司簽訂了一份《商品房買賣条约》,約定某業主購買該房産公司商品房一套,房屋單價爲8000元/㎡,房屋建築面積爲100㎡,房屋總價爲80萬元,房産公司應于2015年7月31日交房。開發公司發放的售樓宣傳單中宣傳:“滿屋名牌裝修,締造人居典範,送1500元/㎡豪裝”。同時,該宣傳單右下角注明:“本資料爲要約邀請,買賣雙方的權利及義務以雙方簽訂的《商品房買賣条约》爲准。”

房屋交付後,業主認爲房屋裝修粗糙,選用材料低劣,施工偷工減料,完全達不到開發商宣傳的1500元/㎡的精裝修標准。爲此,業主多主要求開發商返還裝修差額,但開發商認爲裝修並未違法条约約定及法律規定,不赞成業主要求。雙方因協商不成,業主遂向法院提起訴訟,要求開發商賠償房屋裝修部分差價。

法院審理:

業主在庭審中提供了宣傳單,公證書。其中公證書內容顯示爲:開發商官網項目介紹,裝修硬裝设置性價比高,市場認可度足,爲項目在區域內熱銷關鍵點之一,裝修標准爲1500元/㎡。業主在庭前單方委托鑒定機構評估房屋的裝修價格爲1200元/㎡。據此,業主認爲開發商的宣傳單及官網上的宣傳非常明確,而且當時就是沖著1500元/㎡的裝修才去購買這麽貴的房子。現在裝修明顯低于1500元/㎡,要求補差公道正当並向法庭提出了裝修價格的鑒定申請。開發商則辯稱1500/㎡元的裝修宣傳只是要約邀請,業主提供的證據不能反應出差價問題,而且與事實不符,要求法院駁回其訴訟請求。

該案經幾次審理,法院最終認爲,業主主張開發商在其官網及發放的宣傳單中均明確承諾精裝修標准爲1500元/㎡,但宣傳單注明、《商品房買賣条约》亦約定:宣傳資料並非正式要約之內容,宣傳資料與条约不一致的,以条约爲准。業主與開發商簽訂的《商品房買賣条约》約定房屋單價爲8000元/㎡,条约附件三也就裝飾、設備的品牌標准進行了詳細的約定,但均未約定裝修費的平方單價,也未與開發商協商一致將該裝修標准寫入条约,故業主對房屋裝修標准按照附件三的約定執行,應該是清楚並認可的,開發商應當按照《商品房買賣条约》約定的裝修標准向業主交付房屋。對于業主主張的裝修不符合約定或存在瑕疵的問題,應當由業主按照条约的約定通知開發商進行修理、更換或重做。綜上,法院對業主要求開發商賠償精裝修差價的訴訟請求不予支持。

沙巴体育网站律师觀點:

沙巴体育网站認爲法院的判決是有待商榷的。絕大部分購房者對法律法規及開發商的廣告不實策略是沒有專業認識的,且開發商在銷售廣告中所作的說明和允諾,往往是涉案房産將在竣工時候所達到的狀況,購房者受自身知識的限制不可能通過觀察判斷來甄別廣告的真假。因此,購房者往往相信廣告中的說明和承諾,而開發商利用自己人財物及訂立条约的優勢地位,拒絕將售樓廣告中的說明和允諾訂入条约,另外,購房者在簽訂条约時一般也不會有這種意識去注意相關問題。

對商品房銷售虛假廣告等引起糾紛的處理一直存在著多種意見,一種意見認爲,商品房銷售廣告除非包括了条约的主要內容從而成爲要約,一般只屬于要約邀請,如未將廣告宣傳的內容訂入条约,就不能認定是条约內容,銷售廣告中的虛假宣傳,只是違背誠實信用原則要求的義務,可以考慮締約過失責任對買受人予以補償;另一種意見認爲,開發商的銷售廣告從本質上說已經構成了像懸賞廣告一樣的特殊要求,一旦購房人與之簽訂条约,開發商就應當履行廣告許諾的義務。

在《最高人民法院關于審理商品房買賣条约糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》實施之前,審判實踐中法院一般依據条约法14條、15條進行判斷,通常傾向性的得出銷售廣告爲要約邀請的結論。有些法院認爲要約邀請對開發商沒有約束力,開發商不要承擔責任,而有些法院認爲如果開發商完全不承擔責任,則有失公平。因此,將開發商的廣告不實行爲定性爲欺詐行爲,並據此依據民法通則要求開發商承擔相應的民事責任。在司法解釋實施之後,法院則依據条约法14條、15條及司法解釋的規定判斷。司法解釋第三條規定“商品房的銷售廣告和宣傳資料爲要約邀請,但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,並對商品房買賣条约的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視爲要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣条约,亦應當視爲条约內容,當事人違反的,應當承擔違約責任。”從該條規定可以看出開發商是否需要承擔責任主要是看:銷售廣告和宣傳資推测底是要約邀請還是要約。如果該銷售廣告是要約邀請則開發商就不需要承擔責任,如果是要約則開發商就需要承擔相關違約責任。一般情況下商品房的銷售廣告和宣傳資料在司法實踐中基本認定爲要約邀請,但如果該廣告對商品房的房屋以及相關設施講的很具體又很明確,而且這種陳述或宣傳足以影響房價大概影響購房者簽訂条约,那麽該銷售廣告上的內容即便沒有寫進購房者和開發商的商品房買賣条约中,法律上仍旧會認定該內容系雙方条约內容。也就是說在這種情況下開發商以銷售廣告的形貌是廣告宣傳且並未寫進雙方商品房条约爲由,拒絕承擔責任的抗辯並不會得到法律的支持。

本案中,开辟商在宣传单及其官网上明确载明送1500元/㎡豪华装修,陈述明确具体,根据普通人的一般观念和社会经验也可确定此种宣传对房屋价格的确定有重大影响。虽然,开辟商在宣传单上注明该广告为要約邀請,但这明显是属于规避法律的不诚信行,故应当依照司法注释的规定来确定该销售广告的性质,而不能以开辟商在宣传单上注明是要約邀請就被其迷惑,也不能以该广告未列入条约条款而采纳业主诉求,因为按照司法注释的规定开辟商的这种广告即便未列入条约条款也应视为条约内容。

綜上,沙巴体育网站認爲法院應當認定開發商的銷售廣告系条约內容並赞成業主要求鑒定的請求,繼而根據鑒定的結果來判斷開發商是否需要賠償業主裝修差額。